前言：自新冠疫情以来，全球经济受挫。商业交易的停滞打破了许多公司的资本链。作为中国的支柱产业，房地产公司目前面临重大挑战。疫情发生后，交易量下降、库存增加、融资困难、政策不稳定、市场不确定性是许多中国房地产开发公司面临的困难。随着房地产信贷规模的增加和风险的积累，房地产公司自有运营资金不足，资本链一旦被打破，房地产公司将面临自身资源难以承担巨额债务的困难，房地产公司自身也将陷入困境。这会产生系统性风险。疫情对实体经济的影响将进一步加剧房地产公司面临的困难。不良房地产项目属于特殊资产中投资价值最高的投资类别。高风险和高收入并存。要做好投融资风险管理，引入适当的项目处理模式和精益管理，使不良房地产走出困境。

       关键词：预重整、破产、困境、房地产

       一、预重整制度的概念

       根据联合国《破产法立法指南》的界定，预重整是为使受到影响的公司债权人在重整程序启动之前自愿重组谈判中谈判商定的计划发生效力而启动的程序。

       关于预重整，国内法律文件并未有确切定义。最高人民法院于2018年印发的《全国法院破产审判工作会议纪要》第22条指出：“探索推行庭外重组与庭内重整制度的衔接。在企业进入重整程序之前，可以先由债权人与债务人、出资人等利害关系人通过庭外商业谈判，拟定重组方案。重整程序启动后，可以重组方案为依据拟定重整计划草案提交人民法院依法审查批准。”这里的“庭内重整”是指《企业破产法》中“破产重整”，而“庭外重组”是指“破产预重整”。其实，在这个会议纪要下发前，有些地方法院早已开始探索庭外预重整，会议纪要的上述表述在总结地方法院预重整经验的基础上对其予以肯定，于是，在国家层面上和法学界中出现了“预重整”这一概念。

       二、预重整制度的特点

       预重整是相对法定重整而言的，两者比较，预重整具有以下几个特点：

       （一）预重整是法定重整的事先重整

       预重整必须在企业进入法定重整程序之前进行根据《企业破产法》规定，启动法定重整程序要有两个过程，先由债权人或债务人或出资人向法院申请对债务人进行重整，法院经审查认为债务人符合重整条件的，裁定受理重整申请。在这两个过程中，申请重整仅为启动法定重整程序的前置程序，而法定重整程序的启动应以法院裁定受理重整申请为标志，也就是说，只有法院裁定受理重整申请，才能启动法定重整程序。所以，这里的“在企业进入重整程序之前”在时间上应当理解为法院裁定受理重整申请之前。预重整中的“预”字正是这个意思，说明预重整是法定重整的事先重整。

       （二）预重整必须是庭外重组活动

       庭外重组和庭内重整在广义上都是企业重组，预重整是一种庭外的企业重组。庭外预重整的一大特点是，因法院尚未裁定受理重整申请，案件尚未正式进入法定重整程序，故预重整应由债权人与债务人、出资人等利害关系人在诉讼外协商决定，法院除了可以决定许可预重整并在业务上给予指导外，不对预重整案件作为法定重整案件开展审判活动，也不可在庭外认可预重整行为的效力，故预重整为“庭外重整”，而非“庭内重整”。

       （三）预重整必须坚持自愿自治原则

       在债务企业进入重整程序之前，有无预重整意向，是否进行预重整，如何进行预重整，包括如何制定预重整计划方案等，应由债权人、债务人、出资人等利害关系人通过庭外自愿协商决定。当地政府及有关部门也可以决定并帮助债务企业预重整，但不能违背当事人的意志而依职权强制预重整，更不能强制当事人通过预重整计划方案。当然，这里的自愿原则并不要求所有债权人都同意预重整，或者一致通过预重整计划方案，预重整计划方案只要按照债权人会议表决规则获得多数债权人的表决通过，即可约束持反对意见的少数债权人。

       （四）预重整是衔接重整程序的行为

       预重整虽然不是破产重整的前置程序，预重整的结果也不一定都必然转入重整程序，但是，根据“预重整制度与破产重整制度的有效衔接”的规定，预重整预期的目标是转入重整程序。因此，预重整应当紧紧围绕着破产重整的基本要求进行，在庭外先由债权人、债务人、出资人等利害关系人通过商业谈判，拟定预重整方案，在重整程序启动后二以预重整方案为依据拟定重整计划方草案，经债权人会议表决通过一提交法院审查批准，然后由债务企业执行。这个过程就是预重整制度与破产重整制度的衔接。

       综上，预重整是在无需法院开展破产审判活动的情况下将破产重整的核心步骤和核心内容(如预重整方案、重整计划草案)移至重整程序之前进行，然后再转入重整程序继续完成重整的工作，从而避开了诸多强制环节和强制措施，能够大大地提高重整效率，大大地降低司法成本，减少司法限制，提高重整效率，因而具有一定的经济效益和社会效果。

       三、预重整制度的实践模式

       目前，我国的预重整按照预重整的顺序可以划分为以下四种模式：

       （一）破产申请前的预重整

       该种模式是指在债务人或债权人向人民法院申请进入破产程序前，先由债权人、债务人、投资人协商，商定重组草案，再行由债权人或债务人向人民法院提起破产重整的申请，并直接向人民法院递交重组草案，《温州纪要》便是为该种模式下开展预重整而制定的。

       2011年以来，由于宏观环境、行业市场和债务负担、公司历史负担等因素，中国第二重型机械集团、二重集团重型装备股份有限公司（以下简称“中国二重”）连年亏损，陷入经营和资金的双重困境。仅金融负债就超过200亿元，严重资不抵债。在在向德阳市中级人民法院提起重整前，中国二重和金融债权人委员会与银监会、国资委和其他各方就金融债务重组方案的计划进行了谈判。一旦允许重组，金融债务重组方案将被纳入法律框架内的重整计划，预重整和重整将前后衔接。因此，该案从受理重整到终止重整程序仅用了70天。然而，由于预重整根本没有进入法律司法程序，而且在此期间达成的协议缺乏司法执行力，因此在债权人或投资者进入破产程序后可能反悔。因此，这一模式需要政府和相关机构的支持和协调，以确保相关方在正式重组过程中执行受理前达成的协议。

       （二）破产受理前的预重整

       该种模式是指在债务人或债权人向人民法院申请进入破产程序后，法院裁定受理之前，在法院及管理人的主持下，协调债务人、债权人、投资方达成重整方案，在法院受理破产重整申请后，直接将各方达成的草案提交人民法院。上文提到的《温州纪要》都对该模式进行了较为具体的规定。此种模式下，法院已经初步参与预重整程序，债务人、债权人和投资方达成的协议或方案，具有一定的司法强制力。

       在深圳某电子技术有限公司重整一案中：2015年10月，公司因管理不善、资金链断裂，宣布停产停业。2015年11月12日，公司的债权人正式向深圳中院申请福昌电子破产重整。在该案中，深圳中院决定以“预重整”方式审理该案，即在法院正式立案受理前选定管理人进入企业清理债权、债务，协助展开谈判，研究恢复生产。随后，法院在预重整过程中确定了管理人，管理人进场后，完成了对债务人各项债权情况的核查，并且积极联系潜在投资方，协调债权人、债务人达成一致意见。待2016年6月深圳中院裁定该重整案后，重整计划能够以较快的速度得到通过。

       （三）法院受理后的预重整

       此种模式一般存在于法院裁定受理企业破产清算之后，裁定企业破产之前，债权人或者债务人认为重整具有可行性及企业存在挽救的可能性，向法院提出重整申请，由清算程序转重整程序。在转为重整程序之前，管理人可以在破产清算程序中引入投资方，协调债权人、债务人等达成重整方案，在转为重整程序后，可以直接向债权人会议提交通过重整方案。

       在杭州某玻璃有限公司破产清算一案中管理人向法院提交了重整申请书，采用清算式重整模式，先评估清算程序中的普通债权清偿率，并以此为参考引进战略投资人，协调债权人进行清偿。管理人通过公开招募及谈判，最终确定了重整投资者，通过受让三家企业现有股东持有的全部股权的方式取得资产，使得半年时间内该公司便重整成功，既保障了债权人利益，也淘汰了公司的落后产能。该种模式要求破产清算转重整程序本身能够得到债权人的理解并通过，还需要企业本身具有较高的市场价值，企业的固定资产能够与企业的经营方式相匹配，具有较高的拯救价值。

       （四）政府直接受理预重整模式

       政府将在收到重整请求前，指定一位管理人在重整程序第一次债权人会议前进行预重整工作。这种模式不同于深圳模式，不是由法院主导，而是由政府主导，该模式将更加灵活。

       四、预重整制度转入重整程序的衔接

       （一）预重整结束而重整程序开始

       预重整与重整虽然都具有目的上的共性和先后程序上的关联性，但预重整成功后，需要转入重整程序的，当事人仍应向法院提出对房开企业破产重整的申请，法院裁定受理重整申请后，预重整程序即告结束，重整程序启动，然后由法院审理房开破产重整案件。

       （二）债权人同意的效力可以带入重整程序

       如果在预重整阶段，房地产开发企业与某些债权人之间的协议与随后重组程序中拟定的重组计划草案的内容相一致，则相关债权人的协议应视为对重组计划草案的表决协议。即，这些债权人同意的效力可纳入重组程序。重组计划草案修改了债务人与某些债权人之间的有关协议。如果修改对有关债权人产生不利影响或损害其基本利益，这些债权人有权根据《企业破产法》的规定，继续对重组计划草案进行表决并重新表决。

       （三）预重整方案成为正式重整计划

       预重整转入重整程序的主要目的是希望法院批准重整计划草案。重整计划草案在预重整期间若已经债权人会议表决通过，后在重整程序中经法院裁定批准的，该方案便成为正式重整计划，该重整计划便具执行效力，房开企业必须执行，同时对债权人、投资人等利害关系人同样具有约束力。

       五、完善预重整制度的建议

       预重整制度作为重整制度的前延，预重整制度的完善对重整制度完备与发展有积极意义。目前预重整制度在司法实践中还存在一定的问题，大大降低了预重整制度的积极意义，因此完善现行的预重整制度势在必行。笔者针对前文所列的问题，提出以下几点完善建议：

       （一）建立“府院联动机制”

       房地产公司的倒闭往往关乎民生和社会稳定。例如，房地产项目可能包括建筑证书延迟处理、违反法律法规的建筑、售后租赁等问题，以及涉及住房和城乡建设局、税务局和投诉办公室等政府机构。通过建立“府院联动机”，政府将与法院和管理人员建立协调问题的预重整工作组，以促进房地产公司的新生。法院和政府应该在预重整的进程中发挥积极作用。同时，国务院在其网站上发布了《关于开展营商环境创新试点工作的意见》（国发〔2021〕123号），指出：建立健全司法重整的府院联动机制，提高市场重组、出清的质量和效率。对于预重整制度，国务院将开展试点项目，这将大大促进最高法院目前在司法部门的探索进程。作为庭外重组体系，预重整确实需要司法体系以外的更多资源。试点项目的6个城市基本对应预重整试点项目实施良好的地区。我相信，政府与法院之间的合作能够更快地完善预重整制度，促进相关法律法规的早日出台和全国性实施。

       （二）在《企业破产法》中规定预重整制度与重整程序的衔接

       预重整制度在司法实践中遇到困难的根源在于法律规定的缺失和预重整制度尴尬的法律地位。笔者认为，预重整制度应在《企业破产法》的修订中占有一席之地。

       在明确预重整程序作为一项独立程序的前提下，对债务人企业进入预重整程序后的法律后果在相应的法条中进行修订，从而解决预重整程序中的问题。故笔者认为，《企业破产法》修改时应当肯定其效力延伸到重整程序，如在预重整期间，投资人与债务企业订立的重整投资协议、债权人会议的表决效力、债务企业按照债权人会议表决通过的重组方案已经清偿的债务等等，在转入重整程序时都应承认继续有效。

       （三）规定预重整管理人的职责职权

       预重整管理人是预重整程序中一个非常重要的角色，肩负着协助债务企业处置财产和清理债权债务等工作重任，但在现行法律层面上，预重整管理人履职存在着权源缺位的问题，即预重整管理人在债务企业预重整程序中的所处主体地位、履行职责和行使职权缺乏法律授权。在这种情况下，不少地方政府和法院在指定预重整管理人时，要求预重整管理人参照《企业破产法》第二十五条规定履行九项职责，而不少预重整管理人也怀疑“参照履职”是否于法有据，不敢贸然行事，这将严重影响管理人的工作效率，因此，在《企业破产法》修改时有必要明确规范预重整管理人的职责职权。

       （四）健全预重整程序退出机制

       一些企业在具备破产重整条件的情况下，抵制破产程序，犹豫不决，导致错过了重整的最佳时期。企业进入预重整前并不意味着企业将不可避免地面临破产。如果预重整未能成功，则不一定会进入破产程序，应恢复至预重整程序启动前的状态，债务人或债权人应通过申请破产和个人诉讼仲裁等司法救济继续主张相关权利。

       结语：预重整制度作为一种有效的新型困境企业挽救制度，在破产法制发达国家的重整实践已经得到了证明。预重整制度作为庭外重组与庭内重整制度衔接当中的重要一环，对于克服重整程序固有缺陷有着重要的意义与价值。对于具有发展价值的危困企业而言，具有高容错率、高灵活性等优势的预重整制度是提升其再生的成功率的关键要素之一。