“物业”一词由香港传入，原指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地，而现在该词成为“物业服务公司”的代名词，一般指服务某场地/小区的物业公司。近年来，伴随着经济的发展和人们法治意识的提高，物业服务越来越受到人们的关注，本文尤尤汇总后台家人们经常咨询的一些物业服务问题，从法律层面给出相应的解答，以供大家交流。

       问题一：我没有见过物业服务合同，更没有跟物业服务公司签订过物业服务合同，我是否能拒绝支付物业服务费用？

       尤尤：①如您所在的小区是新建的小区，则存在开发商与物业服务公司订立前期物业服务合同的情形，这种情况下，前期物业服务合同对您是有约束力的，不能以此为由拒绝支付物业服务费用；

       ②如您小区所在的小区已成立业主委员会，且物业服务公司是经业主大会依法选聘的物业服务公司，则可能存在业主委员会代表业主与物业服务公司签订物业服务合同的情形，此种情况下，您不能仅凭个人对物业合同的履行有异议而不缴纳物业服务费用。但是如果业主大会选聘物业服务企业的程序不合法，并未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，您可以请求人民法院予以撤销其选聘的物业服务公司；

       ③如果是因不可归咎于物业服务企业的原因未签订物业服务合同，但形成事实上的物业服务关系，且您也享受了该服务，仍应参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准缴纳物业费。

       问题二：因房屋质量问题导致屋顶漏水、渗水，物业服务公司迟迟不来修理，能否拒交物业费？物业服务公司采取断水断电的方式向我催缴物业费，我该怎么办？

       尤尤：首先您应确定房屋是否已经超出了屋面防水工程5年的保修期，如果没有超过，则应当要求开发商对房屋漏水、渗水问题予以修复，如果其拒绝修复，则可自行进行修复，由此产生的替代履行费用可向开发商主张（应保留好自行修复的相关票据）；如果已经超过五年，但如果有证据证明漏水、渗水问题系因房屋质量问题不合格导致，您仍可以要求开发商承担修复漏水、渗水问题的责任；或者您也可申请使用维修基金来修复漏水、渗水的问题，申请维修基金的流程为：(1)维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：①物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；②住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；③物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；④物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支；⑤建设主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；⑥专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。(2)维修资金划转业主大会管理后的使用程序办理：①物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；②业主大会依法通过使用方案；③物业服务企业组织实施使用方案；④物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；⑤业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案；建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；⑥业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；⑦专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

       其次，物业服务公司虽没能积极解决该问题，但不能以此为由拒付物业服务费，不过如果因物业服务公司怠于履行其相关职责，导致您的损失进一步扩大的话，可就损失扩大部分要求其承担相应的违约损害赔偿责任。

       最后，物业服务公司通过断水断电的方式催缴物业服务费的行为不合法，可要求其立即停止该侵权行为，如其仍不停止，可向法院诉讼，并可就因断水断电而导致的损失要求物业服务公司承担赔偿责任。

       问题三：我没有见过物业服务合同，更没有跟物业服务公司签订过物业服务合同，我是否能拒绝支付物业服务费用？

       尤尤：需要具体情况具体分析。如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。但是，如果物业服务整体上能够基本按照物业服务合同提供服务，只是存在局部瑕疵，比如部分垃圾没有及时清理等，就不能拒交物业费。

       问题四：公共受益包括哪些内容以及该收益该如何使用？

       尤尤：首先，根据《郑州市物业管理条例》的规定，公共收益主要包括：①依法利用业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；②利用业主共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；③利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；④因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；⑤公共电信设施占用场地使用费等；⑥共有部分被依法征收的补偿费用；⑦公共收益的孳息：⑧依法属于全体业主的其他收益。

       其次，物业的公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以经业主共同决定用于业主委员会工作经费，或者物业管理的其他事项，比如：维修、更新、改造、增设共用设施设备；业主公益活动的开展；业主委员会、业主监事会的工作经费和补贴。另外，公共收益应当存入以业主大会或者业主委员会名义开设的专用银行账户，未成立业主委员会的，公共收益可由物业服务人代为收取、保管，并单独列账，独立核算，接受业主监督。公共收益收支账目等会计资料应当在物业服务区域内显著位置公示。业主有异议的，有权查询相关账簿。

       根据中国裁判文书网检索显示，仅2022年，河南省有关物业服务合同纠纷的案例就高达15823份。近些年物业服务合同纠纷频发的原因在于大家的维权意识提高但对物业相关的法律知识仍有所欠缺，没有能够正确认识物业的服务范围，加之物业公司偏重于“管”，对“服务”不够重视，才导致双方的矛盾愈演愈烈。尤尤认为，正确的认识能够更好的化解纠纷，减少误会。如果大家有类似物业服务合同纠纷需要咨询，可以关注尤扬律师事务所微信公众号，并通过后台私信的方式向尤尤提问，届时尤尤将问题汇总予以解答，还请大家持续关注哦！