作者：闫航
2019年，新冠疫情爆发以来，我国房地产开发行业遭遇了前所未有的“寒冬”，资金链断裂、人民购买需求的下降、房地产企业政策收紧、银行信贷机构融资成本上升等因素的共同影响下，各地房企都面临着共同的挑战。
根据全国企业破产重整案件信息网信息统计结果来看，到2019年10月，有近40家企业涉及破产预重整工作，其中房地产企业达到了11家，占比约四分之一；而时至今日，已有75家企业涉及预重整工作，其中房地产企业达到了近30家，占比超过三分之一，且这一趋势可能仍在加剧。房地产企业“寒冬期”愈演愈烈的今天，如何帮助房地产企业破冰前行，走出困境？
一、预立案阶段预重整工作的含义
预立案阶段的预重整工作是指法院在审查司法重整案件申请立案期间进行预立案登记，指定管理人开展与债权人谈判、对外寻找投资人、进行初步资产债务清理、并引导股东与主要债权人达成重组方案的工作。
宏观来看，企业破产法规定的三种破产模式有：破产清算、破产重整和破产和解。而预重整属于破产重整中的预备程序，其目的和特征即是缩短重整时间，降低重整成本，减少重整中的各项程序费用，且能够减少司法程序中因无法协调各方利益导致司法重整失败的风险。更重要的是，预重整阶段债务人仍然具有半自主经营权，债务人经债权人、法院、管理人等监管下的自行处置资产可以更大程度的保全债务人的商业价值。
预立案阶段预重整工作区别于庭外预重整和受理清算破产前预重整。庭外预重整是指独立于司法程序的一种重整方式，即：在正式进入司法程序前，债务人、债权人、出资人、投资人等各方在庭外自由协商确定重整方案，并形成相关书面文件或备忘录，再申请进行司法重整；而受理清算破产前预重整是指：法院正式受理债务人破产申请后、宣告债务人破产前，债务人、债权人、出资人及重整投资人等各方在此阶段协商判断并达成重整方案，待条件完备时向人民法院提起司法重整申请，由破产清算程序转化为破产重整程序。
二、预立案阶段预重整工作机制
近几年，法院、管理人、政府等都在积极探索预重整工作联动机制，其中相对较成熟的有：（一）管理人与政府、法院联动模式；（二）管理人与政府、法院、银行联动模式。现阶段常规情况下，地方人民法院受理预重整申请后即会尽速指定管理人介入，并避免过度干预管理人、债务人工作，这也是我国企业破产法和最高院在破产审判工作会议上的精神所向，这种模式下，政府就首当其冲地会更多与管理人联动，产生“一加一大于二或者一加一加一大于三”的效能，这种模式下的破产预重整工作是我国当下的主流模式；而之所以存在管理人与政府、法院、银行联动模式，是因为地方政府对地方房地产企业的重视和积极救助。
2022年伊始，房地产市场出现了较明显的“降温”，各地政府在确保经济大盘稳定的前提下积极寻求帮助地方房地产企业生存的方法，这就促进了管理人与政府、法院、银行联动的预重整模式的兴起。
三、预立案阶段预重整工作的意义
结合现阶段各地实践经验，预立案阶段预重整工作主要有以下优势和价值：
（一）降低破产程序总体成本，提高程序效率。
人民法院指定预重整管理人将破产重整程序的债权债务核查、债权人会议表决、引入新的战略投资、草拟重整计划草案等重要工作前置，缩短时间成本，减少对债务人和债权人的负面影响，促使各方意向趋于一致，且根据预立案阶段预重整工作的精神，各方在作出程序性表决或确认后，其在预重整阶段的意见将在重整阶段得以继续执行。这无疑大大降低了法院的审理成本、债权人的时间成本、管理人的工作成本、债务人的经济成本，有利于企业得以重生。
（二）化解债权人相互掣肘难题。
根据王佐发老师《预重整制度的法律经济分析》一文介绍：“庭外重组中的钳制问题，是指如果采取一致行动对集体有利，但是个人以不合作相威胁从而获取多于其他成员的利益，其他成员以此为代价获得通过一致行动，这就是一种谈判中的钳制策略，钳制者通过这种策略获得多于团队中其他成员的利益。”在预重整阶段，管理人得以有更充分的时间和精力化解掣肘难题，降低个体利益对整体利益的矛盾冲突程度，以达到最大程度保障个体和集体利益的平衡目的。
（三）维护债务人资产价值和商业形象。
房地产开发企业债务人的共同特点是购房人债权人众多，其涉及面远广于其他类型的债务人，故房地产企业债务人破产重整工作应重点考虑其资产价值大幅缩水可能造成的影响。预重整工作可以最大程度避免谈判过程中债务人落于下风，进而造成债务人资产贬值、信用降低、声誉受损、甚至大量购房户选择退房的情况出现，更有利于房地产企业资产保值和后期资金回笼。
（四）更大程度避免债务人被人民法院强裁重整。
企业破产法规定了破产重整阶段重整计划若经两次债权人会议表决未达到法定要求而被通过，人民法院仍有裁定强制批准重整计划的权利，现实中承办法官对于该强裁权的使用实际上慎之又慎，担心被债权人、投资人、公众等诟病滥用自由裁量，故往往不愿使用，而预重整工作通过与各方充分沟通，使重整计划草案趋于符合各方核心需求，加之其经确认后对重整阶段同样具有法律效力，且具备“禁止反言”的效果，故法院往往热衷且引导债务人将预重整工作前置于破产重整。
（五）契合我国房地产行业困境的需要。
当前房地产企业重整案件中，涉及群众性的、稳定问题的类型的案件不在少数。尤其是房地产企业破产案件，牵涉购房人债权人、建筑工程承包商、建材供应商、农民工、金融机构等多方利益主体，各方利益冲突激烈，涉及债权人人数庞大，不稳定因素较多，维稳形势严峻，因此，政府的前期风险处置十分必要。通过预重整做好困境企业进入破产重整程序前的各项准备工作，既有利于破产案件审理工作的进一步开展，也有利于缓解法院的审理压力。破产前预重整的重整计划草案制定大多数是以债务人为主，债务人在获得了工程债权人、职工债权人等的谅解以及战略投资人的认可后，与债权人、战略投资人共同协商所制定，容易被债权人接受，工程债权人、职工债权人、债务人和战略投资人等共同努力实现重整计划，形成多方供应的局面。
四、预立案阶段预重整工作的困境及出路
（一）预重整工作的上位法依据不明晰
我国企业破产预重整制度尚处于缺少正式法律文件规范其定义的阶段，最高院也并未出台相关司法解释对其进行详细定义，然而又因为最高院的支持和实务的迫切需求，越来越多的地方法院开始在企业破产法的框架范围内运用预重整的手段审理破产案件，并根据各自的审判实践要求制定了相应的规范性文件。但是，地方人民法院并无法律设立的权利，并不能从上层建筑的角度解决上位法依据不明晰这一本质问题，从制度层面设置预重整法律规范势在必行。
针对这一问题，需要通过制定法律、司法解释对预重整制度进行确立，使其成为一个独立或者依附性的破产重整司法程序。我国的预立案夹断预重整工作完全可以参考英国的方式，在预重整工作启动后暂时中止对债务人财产的执行，以此提高债务人企业申请破产前预重整的积极性，在破产前预重整阶段给予房地产企业一个合理的中止执行期限，方便房地产企业积极与债权人、投资人等进行谈判。
（二）预重整工作信息披露制度不完善
预立案阶段预重整工作中，债权人、意向投资人等获取有关房地产企业预重整信息的方式不明确。在没有得到详实的信息披露的情况下，债权人、意向投资人等主体难以研判预重整方案是否合理和具有现实可操作性。在这种情况下，可能造成债务人滥用信息披露干涉债权人、意向投资人等的研判的情况。并且债权人、意向投资人等作出的承诺具有“禁止反言”的效果，这就导致在不充分的信息披露情况下作出的承诺无法被撤销，在信息披露标准不明的情况下，误导债权人、意向投资人作出的不符合真实意思表示的承诺容易激发社会矛盾，降低预重整的成功率，增加维稳压力。
解决上述问题，就需要结合全国企业破产重整信息网等专门性信息公开平台制定完善的预重整信息披露标准，保证预重整信息充分、准确的披露出来。建立债权人及意向投资人对债务人信息的调查机制，对于债权人及意向投资人提出的应当公开以及可以公开的信息，经法院审查，债务人有协助调查的义务。
五、总结
房地产开发企业预重整工作仅仅是房地产企业重整程序的前置程序，但预重整结果的好坏往往决定了后续正式进入破产重整或破产清算时的操作难易程度。一个好的预重整工作过程往往会为后续重整程序正式启动带来显著的经济、社会以及综合效益。当下的预立案阶段预重整工作仍处于发展阶段，需要每一位行业从业者奋不顾身地深耕实践和经验汇总。
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