安置房，是指政府因城市规划、土地开发等原因进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时进行拆迁，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。
安置房相对于商品房来讲，在交易价格上具有优势，因此也有不少人青睐购买安置房来解决住房需求。但由于安置房存在政策因素多、房产证办理周期长、交易限制、土地收益补交等特殊性，其交易存在的风险种类和数量亦相对较多，近年来，因该类房屋买卖交易而衍生出的纠纷明显增多。如何防范和处理安置房买卖可能产生的交易风险，成为购买安置房不得不考虑的前置流程。

       一、安置房买卖交易方式

       常见的安置房买卖方式主要涉及三种，包括“预售”式买卖、现房买卖、指标买卖。所谓的“预售”式买卖是指被安置人与安置人已经签订安置房买卖合同、已经支付全部购房款且安置房买卖合同中已经确定安置房屋坐落房号等，但该房屋仍在建设中，未实际交付，被安置人将安置房买卖合同上所载的房屋转卖第三人的情形。以上三种安置房的买卖方式中常见的是前两种，但无论那种方式都存在较大的交易风险。

       二、安置房买卖合同纠纷特点[1]

       （一）买受人诉讼请求相对统一明确

       买受人诉讼请求主要包括：（1）请求确认安置房买卖合同有效；（2）请求出卖人按照安置房买卖合同约定交付标的物；（3）要求出卖人协助办理房屋过户手续。
大多数安置房买卖合同纠纷中，买受人认为双方签订的安置房买卖系平等友好自愿协商一致的情况下签订，合同不违反任何强制性法律规定，合法有效。基于双方签订的合法有效的安置房买卖合同，出卖人应当全面履行合同约定的义务，当然也应包括合同约定的协助办理房屋过户手续。当然也存在出卖人在具备办理小产证的情况下拖延办理情况，在此种情况下可将开发商列为第三人，请求其协助买受人办理过户手续，将房屋直接过户至买受人名下。

       （二）出卖人毁约理由相对明确集中

       通常情况下，出卖人大多以《城市房地产管理办法》第38条作为抗辩理由，主张合同无效；或以安置房屋违反政府限售规定、其他家庭成员主张未经其统一，出卖人私自出售，系无权处分、买房人不具备购房资格等。出卖人毁约之原因，大抵是因为房价上涨导致出卖人利益减少。

       三、安置房买卖合同纠纷常见风险点

       （一）出卖人无权处分导致的履行不能

       由于很多情况下安置房系基于拆迁取得，多数情况下拆迁补偿是由家庭成员共同享有，该权利情况与拆迁补偿协议上的签署人并不一定一致。若在未取得其他共有人同意的情况下，则卖房人无权直接出售依据补偿安置协议获取的安置房。虽然卖房人无权处分并不会导致合同无效，但到了交房或者办理过户等合同履行阶段，其他权利人不同意继续履行合同，即使购房人起诉至法院，其要求交付房屋或者协助过户等继续履行合同的诉讼请求也面临得不到支持的风险。

       （二）出卖人虚构房源或合同约定安置房与实际情况不一致

       此种风险主要出现在“预售”式买卖的情况下，因为买卖的并不是现房，存在卖房人为达到骗取购房款的目的，伪造其与拆迁机构之间的安置房合同，然后再持此虚假合同与购房人签订房屋买卖合同。实践中也存在合同约定房屋与实际安置取得房屋不一致的情况，例如，邓某、王某等房屋买卖合同纠纷（(2021)豫01民终12342号）中，双方约定的目标房屋为100平方米，而实际分得的安置房仅为50平方米和70平方米，导致合同最终履行不能。

       （三）购房人无购房资格导致合同履行不能

       由于安置房在买卖合同签订时尚无产权证，所以买卖双方并不会去建委进行网签登记。虽然买房人可以实际占有、使用房屋，但到后期需要办理过户时，如果该买受人在买卖合同签订时不具备购房资格，将无法办理网签手续，存在无法过户的风险。

       （三）一房数卖

       因为安置房买卖无法办理网签，所以容易存在一房数卖的问题，在合同均为有效的前提下，购房人均要求履行合同的，存在相应的权利保护顺序（已办理过户手续—合法占有—综合考虑付款数额及先后、网签、合同成立先后等因素予以认定），顺序在后的购房人继续履行合同诉求将无法得到支持。可能面临人财两空的局面。

       （五）卖房人在安置房转移登记前将房屋抵押导致无法办理转移登记

       安置房具备办理产权登记条件时时，首次产权证办理只能登记在被安置人名下。若购房人未能及时办理二次过户手续，房屋可能被卖房人设置抵押等权利负担。当卖房人无力涤除负担登记时，除非买受人出资将过户障碍解除，否则将面临无法过户的风险。

       （六）房屋价值上涨导致卖方人恶意违约拒不履行合同

       由于房产有较大的增值属性，且安置房从合同签订到办理产权转移登记往往需要数年的时间，如在此期间房价有大幅上涨的情况下，卖房人可能出于个人利益考虑，采取拒绝按时交房、拖延办理过户、要求增加购房款、搬出其他权利人等各种方式恶意违约，为买卖合同的履行设置障碍。甚至可能将房屋直接卖个第三人并办理过户登记，导致最终合同无法履行。

       （七）其他

       安置房买卖还存在其他诸如：在限售期无法办理产权转移、被法院强制执行等风险。

       四、律师建议

       鉴于安置房买卖存在诸多法律风险，为避免“人财两空”的局面，我们建议购房人注意以下几点：

       （一）注意核实卖方身份及家庭成员关系，核实安置政策及安置合同签订情况，确认买卖安置房户型、面积等具体情况；

       （二）注意当地安置房办理首次登记后的禁售政策；

       （三）注意核实个人购房资质，避免出现因购房资质问题导致产权无法转移登记的情况；

       （四）注意完善安置房买卖合同的各项条款，针对本文提出的六大主要风险一一制订相应的应对措施，必要时也可咨询律师等相关专业人员；

       （五）密切注意安置房产权证办理通知，一旦房屋开始办理产权登记，应催促出卖人及时办理初始登记，并尽快办理网签手续和过户登记，防止因房屋长时间处于未过户的状态而造成其他隐患。

       参考文献：
       [1]苏士中. 农村宅基地拆迁安置房屋买卖合同若干法律问题辨析[D]. 华东政法大学.