随着城镇化进程不断推进，我国居民生活已逐渐进入住宅小区化时代，营造和谐有序、舒适安全的小区环境是大家享受美好生活的基本保障，物业服务即在大环境下应运而生，成为物业管理重要的组成部分之一。物业服务一般被分为前期物业服务和普通物业服务两个阶段，前期物业服务一般开始于物业服务首期交付之时，终于业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同生效之时，普通物业服务开始于业主委员会（以下简称“业委会”）与物业服务企业签订物业服务合同生效之时。《民法典》颁布前，物业服务合同一直作为无名合同，自民法典生效之后正式成为有名合同。而一般情况下，无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，订立主体与约束主体均出现分离现象，即前期物业服务合同为建设单位与物业服务企业签订，约束建设单位、业主与物业服务企业三方主体，普通物业服务合同为业主委员会与物业服务企业签订，约束业主与物业服务人员两方法律主体。

       实践当中常出现因合同签订过程中存在实体或程序等一些问题，使业主无法及时有效地参与到管理当中，无法表达真实意志，使得业主利益受损，从而引发物业服务合同等纠纷。故本文从物业服务合同效力问题入手，结合实务中业主提出的抗辩事由等，对四类情形的合同加以分析，即业主非合同当事人的前期物业服务合同、未经招投标签订的前期物业服务合同、未经业主大会决议的物业服务合同和业主大会授权业主委员会选聘物业服务企业的物业服务合同，分别结合实务观点，对各情形下的合同效力问题加以探讨。

       一、关于业主非合同当事人的前期物业服务合同的效力

       《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因为在商品房开发和销售前期，还无法及时成立业委会，这时处于物业管理空档期，建设单位只能暂时代业主来选聘物业服务企业，从而进行前期物业管理。前期物业服务合同的必要性决定了合同签订主体与合同效果承受主体不一致，在一定程度上突破了合同的相对性原则，前期物业服务合同的签订主体为建设单位和物业服务企业，合同订立的实际承受人是业主。《民法典》第九百三十九条也为该问题提供了法律依据，只要建设单位选聘程序合法，合同内容合法有效，并对合同的主要条款予以明示，那么前期物业服务合同对业主具有法律约束力，其享受权利并履行合同义务，业主不能将其并非合同当事人作为抗辩事由。当业主们召开第一次业主大会选举成立业委会后，代表全体业主利益的业主大会选聘物业服务企业，由业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业重新订立物业服务合同。

       二、关于未经招投标签订的前期物业服务合同的效力

       《物业管理条例》第二十四条第二款对住宅建设单位选聘前期物业服务企业的方式进行了强制性规定，一般情况下应当通过招投标的方式选聘，特殊情况下在投标人少于3个或者住宅规模较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，也可采用协议的方式。但基于建设单位的市场主体身份，招投标过程容易出现虚假招投标等不正当竞争，该类型合同效力如何需作进一步分析。

       对该情形下合同效力的讨论，主要在于《物业管理条例》第二十四条第二款是否属于效力性强制性规定，实践当中“合同有效说”认为《物业管理条例》第二十四条并无规定只能以招投标的方式选聘前期物业服务企业，同时规定了在符合一定条件下可以以协议的方式选聘物业服务企业，并且该条例对于违反上述第二十四条规定的法律后果只是处以行政处罚，对于所涉前期物业管理合同效力并无做出规定，在陈某与钦州市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案中，法院观点为《物业管理条例》第二十四条只是提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，该规定属于管理性规定，不是效力性强制性规定。“合同无效说”认为《物业管理条例》第五十六条规定“未通过招投标方式选聘前期物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”从该条款中我们不难看出，在未招投标即签订物业服务合同的情况下，除警告、罚款以外，也可以责令改正，责令改正的含义就是要对没有招投标的前期物业服务重新进行招投标程序，故而《物业管理条例》中对于前期物业招投标的规定应当属于效力性强制规定，违反该规定的应当属于无效合同。

       三、关于未经业主大会决议签订的物业服务合同效力分析

       实践中该类纠纷比较常见，表现为业主委员会常与业主大会组织混同，业主委员会在未召开业主大会进行决议的情况下，擅自与物业服务企业签订合同，从而引发合同效力纠纷，而业主以此为抗辩事由主张物业服务合同无效。关于业委会擅自签订物业服务合同的效力问题，实务中存在以下观点：

       第一种观点认为业委会的行为属于代理行为，虽未经业主大会授权或者同意擅自与物业服务企业订立物业服务合同，但如能在一审法庭辩论终结前取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数半数以上的业主追认的，该合同有效。在浙江某物业服务公司与卢某民物业服务合同纠纷案中，法院认为业主委员会未经业主大会决议，擅自选聘物业服务企业并与之签订的物业服务合同并不当然自始无效，该合同处于效力未定的状态。在柳州某物业服务公司与朱某江确认合同无效纠纷案件中，一审法院认为业主委员会处于类似于代理人的地位，如果物业服务合同取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占人数总半数以上的业主追认，则该合同具备生效要件，否则该合同自始无效。

       第二种观点认为业主委员会的行为属于代表行为，未经业主大会授权或者同意擅自订立物业服务合同属于程序违法，应认定合同无效。司法实践中有法院认为，物业服务合同的内容关系全体业主的利益，属于全体业主共同决定的事项，不但需实体合法，还需程序上合法。根据《物业管理条例》第十二条第三款“决定选聘和解聘物业服务企业的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”及《民法典》第九百三十九条规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”表明，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，业主委员会代表业主履行与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，若业委会未经业主大会决定而擅自与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主不产生法律效力。

       笔者比较认同第二种裁判观点。首先，从合同签订主体来看，签订物业服务合同双方为业主委员会与物业服务企业，若业主委员会的行为属于代理行为，则须以被代理人名义，即全体业主或者业主大会的名义签订合同，而非以自己名义签订。法律依据为《民法典》第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”其次，根据《物业管理条例》第十五条规定，业委会作为业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，在该规定中也用了代表这一表述，业主委员会是执行机构，履行法定职责。再次，从责任承担上，业委会未经业主大会决议签订物业服务合同，属于不履行法定职责的表现，如认定业主委员会的行为为代理行为，则应由业主委员会承担责任，但业委会只是业主大会选举产生的非法人组织，不能独立承担责任。物业服务合同的当事人从表面看是物业服务企业和业主委员会，但合同内容的接受者及承担者、权利义务的承受人均是单个业主，法律责任最终也由全体业主来承担。最后，认定业委会擅自与物业服务企业签订的物业服务合同无效，能够杜绝业委会乱作为行为，防止业委会私下与物业服务企业订立合同损害业主权益，如此有利于规范物业管理和物业服务市场秩序。综上，业主委员会代表全体业主签订服务合同的行为是代表行为而非代理行为，违反法律规定履行业主委员会法定职责，脱离业主意志擅自签订的物业服务合同应认定为无效合同。当出现业委会擅自签订物业服务合同，侵害业主合法权益时，业主可通过行政投诉、行使撤销权和确认合同无效等方式维护自身权益。

       四、关于业主大会授权业主委员会选聘的物业服务合同效力分析

       《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人要由业主共同决定，属于业主大会的决议事项。但现实生活中，由于选聘程序较为繁琐，建筑物区分所有权业主人数较多，意见观念难以完全统一，导致业主大会无法通过集体讨论或者书面征求意见的形式深入参与所有选聘事宜，因此，实践中大多由业主委员会得到授权，实际负责选聘并签订物业服务合同。

       但业主大会是否有权将选聘权利进行转授，对此没有具体明确的规定，而对于授权行为是否违反法律法规的强制性规定，司法实践当中存在两种观点。一种观点认为，业主大会的转授行为不违反法律法规的强制性规定。在北京市某小区业主委员会与保某漫纠纷案中，法院认为业主大会通过法定比例表决通过修改业主大会议事规则，授权业主委员会以公开邀请招标的方式选定物业服务企业，这里的“选定”有选择和确定两种意思，此时业主大会实际已经授权业委会确定中标人，该授权事项不违反法律法规的强制性规定，亦不违反业主大会议事规则。故在取得业主大会授权的前提下，业主委员会签订合同的行为，并未侵犯业主大会选聘物业服务企业的法定专属权利，合同有效。

       另一种观点认为，业主大会的转授行为违反法律法规的强制性规定。业主大会的职能是代表全体业主行使共有管理权利，维护业主共同利益，业主委员会的职能是执行业主大会的决议，协助业主大会进行日常管理等。根据《民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第十一条明确选聘物业服务企业系业主共同决定事项（业主大会的法定专属权利），《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会是业主大会的执行机关，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。鉴于法律法规为防止不同权利主体之间的权利混淆及滥用，明确区分开业主大会的法定专属权利与业主委员会的权利，业主大会的价值在于通过业主平等参与，使业主在多数与少数博弈当中达成合意，体现大多数业主的真实意志，实现业主有效参与管理，故业主大会的专属权利是不可转让及授权的，业主委员会在此情形下签订的物业服务合同属于无效合同，自始没有法律约束力。

       综上所述，物业服务合同的订立程序是否正当合法直接影响合同的成立与效力问题，在订立物业服务合同时应从保护业主权益、听取业主意见、尊重业主意志的角度出发，防止发生物业服务合同纠纷，促使物业服务企业为业主提供满意的物业服务，共同创造维护良好的居住环境。

       参考文献：
       【1】沈春女.物业服务合同争议的梳理与合同效力探析[J].知与行,2019(05).
       【2】薛源.民法典新增物业服务合同效力探析[J].学术界,2020(10).
       【3】秦童，杨荧.物业服务合同及常见纠纷的类型化分析[J].法制与经济,2020(10).
       【4】徐涤宇.物业服务合同法律构造之中国模式[J].法学研究,2021(3).