作者：王登举

       引言：房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。买期房已成为我国商品房市场中的一种主要的房屋销售形式，但它存在着其不少天然弊端，为防止烂尾风险，国家一直对此进行各种宏观调控工作。其中，对商品房预售资金的监管可以称为最有力、最直接的管控措施。

       2022年3月8日，河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行以及中国银行监督管理委员会河南监管局三方联合发布豫建行规[2022]1号文件《关于进一步规范商品房预售监管资金监管工作的意见》（后文简称《意见》），对我省商品房预售资金监管工作作出了要求和指示。

       一、《意见》出台背景及目的

       2022年1月29日，《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房[2022]16号）出台，对预售资金监管工作作出了明确、具体指示。在此背景下，包括青岛、长沙等重点城市陆续出台有关房地产预售资金监管的政策。

       近两年，在开展预售资金监管工作的过程中，我省各市、县的监管工作仍存在监管标准、监管范围、监管方式不统一等问题。为加强商品房预售资金监管，保证预售资金用于商品房项目工程建设切实解决监管工作中的不足，贯彻全国性商品房预售资金监管意见精神，我省于2022年3月8日出台本意见。

       二、《意见》法规依据

       1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

       第四十五条第三款：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

       2、《城市商品房预售管理办法》

       第十一条：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

       第十四条：开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

       3、《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）

       第十三条：加强交易资金监管。严格落实商品房预售资金监管制度，预售资金全部纳入监管账户，保证建设工程竣工交付。加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，当事人办理房屋网签备案应签订交易资金监管协议。交易资金不得挪作他用，房屋完成转移登记后应立即划转。纳税人自愿委托房地产开发企业代缴契税而预付的款项应纳入资金监管范围。由房地产中介撮合成交的存量房买卖，佣金也应纳入资金监管范围。

       4、《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房[2022]16号）

       三、《意见》核心内容

       1、预售资金监管范围

       《意见》明确指出，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。

       房地产开发企业应将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。

       2、区分重点监管资金及一般监管资金

       重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。

       3、重点监管资金的使用限制及保全措施

       开发商使用监管账户内资金仅能专项用于支付项目工程建设费用，需经严格程序批准，而银行、法院等亦不得随意执行监管账户内资金。具体要求如下：

       （1）不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息。

       （2）不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。
      
       （3）对重点监管资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划。

       （4）设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

       （5）人民法院保全、执行商品房预售资金的，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。

       （6）重点监管资金按照工程建设进度予以拨付。项目建设进度达到相应付款节点后，房地产开发企业应根据监管协议约定并附施工、监理等单位的书面证明材料与施工现场照片等证明材料提出资金使用申请，经市、县住房和城乡建设（房地产管理）部门核实同意，商业银行应及时拨付。

       4、监管工作的开展

       由政府、银行、开发商三方签订监管协议，由银行进行监管，政府进行监督。

       5、监管银行的确定

       市、县住房和城乡建设（房地产管理）部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管服务的商业银行。中标的商业银行，应当通过市、县住房和城乡建设部门门户网站予以公示。

       6、监管期限的确定

       商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。

       7、监管额度的确定

       重点监管资金的额度由市、县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用等因素确定。

       8、监管协议的签订

       由市、县住房和城乡建设（房地产管理）部门、房地产开发企业和中标的商业银行签订预售资金三方监管协议。由市、县住房和城乡建设（房地产管理）部门制定监管协议文本，明确各方权利、义务和责任，明确当地重点监管资金额度核定办法、监管方式、拨付流程以及违约责任等。

       9、监管账户的设定

       房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设监管账户。监管账户名称、账号应在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》《按揭贷款合同》上载明，并于商品房销售现场显著位置，以及市、县住房和城乡建设（房地产管理）部门门户网站进行公示。

       监管账户设立后，原则上不得更改，因监管银行违反《住建部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》及本意见规定，确需变更监管银行或监管账户的，应当按照原监管协议约定，重新招标选择监管银行并签订监管协议，将原监管账户的结余资金转入新监管账户。

       10、资金监管的解除

       商品房项目完成房屋所有权首次登记后，按照预售资金三方监管协议，房地产开发企业申请解除商品房预售资金监管的，经所在市、县住房和城乡建设（房地产管理）部门核实同意可解除预售资金监管。

       四、结语

       近两年来，疫情的到来，给不少房地产企业带来了沉重的打击，开发商企业“暴雷”情况频频出现，不少楼盘都面临着烂尾风险，暴露了很多的问题。而《意见》的出台，对于预售金监管政策有了更准确的规范，对我省各市、县内监管工作的开展提供了统一的标尺。