作者：吕关辉

案由：商品房买卖合同纠纷

案情回放：

2013年1月14日，原告梁某与被告郑州某置业公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：“被告将其在建设路中段位于中牟县东风路南侧、解放路东侧一住宅小区中的一幢4单元5层501室住房一套出售给原告，该商品房总价款为462673元。被告应当在该套房屋交付后58日内办理房屋权属登记，否则被告按已付购房款的0.5％支付违约金。但是，被告在2014年4月27日交付房屋后，至今没有给原告办理房屋产权证书。原告起诉至中牟县人民法院，请求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金，一审法院支持了原告的诉讼请求。

以案说法：办理房产证开发商的义务

    房产证指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。那么开发商在房产证的办理中有哪些义务呢，房产证的办理程序是怎样的呢?

    1、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《合同法》第一百三十条、第一百三十五条的规定，转移标的物所有权于买受人也是出卖人应负的义务。

    根据城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规以及房产管理部门的相关规定，我国的不动产物权变动采取的是交付并登记的模式。因此，房地产开发商不仅要履行交付房屋占有、使用权的义务，更重要的是按照合同约定或法定日期履行办理房产过户登记的义务，出卖人不按约定或法定期限履行办证义务的，应承担相应的违约责任。

    2、我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》规定，房屋所有权证书的办理取得，应由买受人按规定向房地产管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房产出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件和资料。

    据此规定，在房屋所有权转移登记程序中，主要义务人应为房屋买受人，而出卖人房产开放商的义务却仅是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

    上述规定和房屋所有权登记的现实中，出卖人房地产开发商的协助义务主要为：

    首先，要完成商品房的初始登记。按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，出卖人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋竣工验收报告》、测绘资料以及其他公司营业执照等有关的证明文件，属于期房预售时，还应提交《商品房预售许可证》等资料。出卖人房地产开发商按期交付相关办大证费用，并将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。

    其次，需配合房地产测绘部门为商品房重新测绘，以便为购房者办理房屋所有权证，提供依据。

    再次，提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料，为买受人在约定或者法定的期限内，向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，提供相关的证明材料(如房屋所有权初始登记的手续)。

    相关办证手续办妥后，房产开发商还应履行告知买受人办证的义务，当然也可以接受买受人办证委托，代理房屋所有权变更登记。