作者：夏玲丽

    在这寸土如金的年代，买房时房屋按面积计算基本是大家公认的计算方式，但是有些房中“贵族”——复式楼、别墅却能自成一派。根据现实中的情形，的确有复式楼、别墅这些大House是按套计算的。但是最终按面积还是套计算还是应以业主买房时双方约定为主，而不能仅仅依靠房屋买卖合同来敲定。如果买房时按面积交完全款后，签订商品房买卖合同的时候，售楼部又告诉你房子是按套计算的怎么办？

    事件回放

    房屋是按套计算还是按面积计算？

    2005年6月左右，陈某购买某知名开发商商品房复式楼一套，建筑面积330平方米，协议签订后，陈某交纳了全部房款1617000元。2007年11月28日，付某与甲住宅有限公司（以下简称甲公司）补签了《商品房买卖合同》，2010年10月份付某领取房产证时发现产权证上登记的商品房建筑面积仅有312.20平方米，缩水17.8平米。陈某向开发商讨要说法无果，于是来到律所寻求专业意见：买房时明明是按面积算的房款，为什么现在又说按套计算，到底应该以哪个为准呢？

    尤扬视角

    一、看房地产开发商销售的房屋是否具备按套销售的条件

根据《商品房销售管理办法》第19条的规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变。”就本案来说，甲公司在向陈某销售房屋时，不具备按套销售房产的条件。甲公司在销售房屋时，项目尚处于开发初期，建设施工尚未开始，不具备法律规定的按套出售的条件。

    二、看房屋买卖合同是否有格式条款限制业主权利

    1、陈某与甲公司签订的格式合同《商品房买卖合同》第五条约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，显然是被告对按套计价时按建筑面积误差的排除适用，以免除自己应承担的按建筑面积处理面积误差的责任，是限制原告权利的条款，被告未采用足以引起对方注意的特别标识。根据《合同法》第十条、第三十九条、第四十条之规定，提供格式条款的一方，对格式条款中免除或限制其责任的内容，在合同订立时未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识。并且提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任、排除对方权利的，该条款无效。

    2、陈某与甲公司签订的《商品房买卖合同》中约定按套计价并按建筑面积计算面积差处理方式的同时，又约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。是对面积差的处理方法约定不明，面积误差处理应适用面积误差3%之内的据实结算，面积误差3%之外的开发商双倍返还买受人。

根据《合同法》第四十一条的规定，格式条款的理解发生争议时，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出对不利于提供格式条款的一方的解释，因此陈某的情形应按照《商品房销售管理办法》第20条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第14条的规定，面积误差3%之内的据实结算，面积误差3%之外的开发商双倍返还买受人。

    三、尤扬提示

    本案属于典型的店大欺客的情形，而且这种情形专业性比较强，普通老百姓遇到这种情况，肯定会不知何应对。我们建议大家在买房的时候尽可能的把房屋面积、房价、计价方式这些极其关键性的内容向开发商问清楚，做出明确的约定，以免出事之后，不知该如何保护自己的合法权益，最后花血汗钱住伤心房。